НЕдоступное жилье. Почему в Астрахани взять ипотеку непростая задача?

Российский рынок ипотеки перешел к стадии восстановления после двух месяцев просадки, свидетельствуют данные бюро кредитных историй «Эквифакс».

Объем выданных кредитов на жилье в июне вырос на 58,5% относительно мая (до 198,1 млрд руб.) При этом количество новых ипотечных кредитов в первый месяц лета уступает показателям февраля-марта в 2,7 – 3,2 раза.

Последнее снижение ставок по ипотеке практически вернуло их к дофевральским показателям. При этом количество сделок так и не вернулось на прежний уровень. И дело здесь не в том, что жители региона не торопятся «расстаться с кровными» или не хотят «влезать в кабалу на всю жизнь». Ипотечное кредитование стало для многих хорошим вариантом для решения жилищной проблемы. Вот только банки, при всей лояльности и усилиях правительства, ведут «свою игру», играя на трактовках и мелком шрифте. Мы постарались найти подводные камни в самых интересных и доступных продуктах (как многие считают). Все это лишь мнение, но основанное на личном опыте и опыте астраханцев.

Сельская ипотека

Почитать про сельскую ипотеку можно на сайте любого банка. Мы же расскажем о том, что пишут мелким шрифтом, внизу страницы, а иногда говорят только при оформлении в банке. Итак.

По условиям приобрести недвижимость можно только на сельских территориях или сельских агломерациях, численностью жителей до 30 000 человек, включенных в специальный перечень. Этот перечень утверждает высший исполнительный или уполномоченный орган субъекта РФ. Полный список таких населённых пунктов вы можете найти, если будете очень настойчивы. Если вы не нашли ваш населённый пункт в этом списке, то взять сельскую ипотеку на объект в этом населённом пункте нельзя.

Приобретаемый объект недвижимости должен быть пригоден для круглогодичного проживания и иметь все необходимые коммуникации: электричество, водоснабжение, канализацию и отопление. Много вы знаете сёл в регионе, где есть все блага цивилизации?

Строительство или завершение строительства дома по сельской ипотеке должно осуществляться подрядной организацией по договору подряда. Подрядчик должен соответствовать определенным требованиям и быть аккредитован в уполномоченном банке. Самому строить объект нельзя. Не очень этот пункт вяжется с максимальной суммой ипотеки в 3 миллиона рублей. То есть дом должен быть в селе, со светом, водой, газом и строить его должен подрядчик? Насколько это реальные требования?

Готовый дом должен быть не старше 5 лет (даже комментировать не будем).

И самое интересное: 

Что имеем в итоге? Чтобы купить дом по программе сельской ипотеки, вы должны: 

• Найти его по цене не более 3 миллионов.
• Иметь первоначальный взнос в 10%.
• Дом должен быть с газом, водой и электричеством.
• Не старше 5 лет, если он готовый.
• Дом должен быть построен подрядчиком.

К тому же, банк может повысить ставку в любой момент, если её повысит ЦБ (весной 2022 года ставка прыгала 4 раза вверх). Думайте сами.

Семейная ипотека под 6%

Ипотека 6% годовых действует не только для счастливчиков, отстоявших очередь за субсидией. А также:

1. Для семей, в которых ребенок родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года и ипотеку оформили или рефинансировали в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года.
2. Для семей с ребенком-инвалидом.

Эта ипотека бывает нескольких видов. Вы можете купить:

• Готовое жилье у застройщика.
• Строящееся жилье или дома с земельным участком.
• Рефинансировать уже оформленную ипотеку на новостройку от юрлица. С момента участия в программе господдержки и до полного возврата кредита будет действовать ставка 6%.

А теперь о подводных камнях. 

Если вы надумали купить готовый дом, то ставка будет не менее 6,7%. Но только в том случае, если дом уже практически построен и находится «во владении ИП». Если же вас привлекла ставка ниже (порядка 5,7%), то тут вам стоит подумать и внимательно почитать условия на сайте банка или наш материал. Дело в том, что зачастую банки пишут о том, что для семей с детьми доступна минимальная ставка менее 6%. Для этого строительство квартиры или дома не должно быть завершено. Но есть и другой нюанс. До момента завершения строительства дом должен быть на балансе юридического лица. Именно с такой формулировкой. А вот при оформлении ипотеки вы столкнетесь с тем, что в нормативных документах практически со 100% вероятностью будет прописано, что под юрлицом подразумевается ООО, ЗАО и т.д. И никак не ИП. И если с многоэтажной застройкой никаких проблем, то малоэтажное строительство в нашем регионе на данный момент ведет только одно ООО (это мы нашли 1, может вам повезет, но сомневаемся).

Еще одна интересная особенность госпрограммы для семей с детьми по-астрахански. Требования банка. 

В большинстве случаев банк просит вас привлечь к ипотеке созаёмщика. И тут одно препятствие. На момент окончания ипотеки ему должно быть не более 70 лет. Т.е. сейчас этому астраханцу не более 40. Насколько реально найти созаёмщика в Астрахани с хорошим доходом и до 40 лет? Дальше больше. Созаёмщика «включают в сделку» до момента завершения строительства. Но мы столкнулись с ситуацией, когда банки после завершения стройки просят сменить созаёмщика на весь срок ипотеки. Возникает вопрос. Насколько реально найти двух созаёмщиков возрастом до 40 лет и доходом более 40 тысяч рублей в месяц? А еще у него не должно быть кредитов, алиментов и т.д.

В общем, сейчас ипотека вроде бы «устаканилась», ставки вернулись к дофевральским, и, порой, даже меньше. Вот только самые «вкусные» предложения самые нереальные по требованиям. Так что, внимательно читайте условия, советуйтесь с юристами, и не торопитесь. Надеемся, что на часть вопросов по ипотеке мы вам помогли ответить.